Lekkage via een galerijvloer opsporen

Wat is een lekkage via een galerijvloer?

Een lekkage via een galerijvloer is water dat door de vloer van een galerij, de open gang aan de buitenkant van een flat of appartementengebouw, naar de woning of ruimte eronder zakt. De galerij is de looproute naar de voordeuren. Ligt er een woning onder, dan is de galerijvloer tegelijk het dak van die woning. Lekdetectievakman onderzoekt waar het water doorheen komt, zonder dat de vloer open hoeft. Wij sporen op en rapporteren; het herstel doet de aannemer, dakdekker of het onderhoudsbedrijf dat de VvE of eigenaar inschakelt.

De invalshoek van deze pagina is het gebouw: veel mensen en meerdere partijen rond één vloer. Gaat het om een balkon dat bij één woning hoort, lees dan lekkage via een balkonvloer. Gaat het om een terras op een onderbouw, zie lekkage via een terrasvloer. Het bredere onderwerp staat op galerijlekkage.

Waarom is een galerijlekkage anders dan een lek in een eengezinswoning?

Een galerij is een gedeelde ruimte, dus wie meldt, wie betaalt en wie herstelt is minder vanzelfsprekend dan bij een eigen dak. Technisch lekt een galerijvloer net als een balkon: door de afwerklaag, de waterdichte laag eronder of een aansluiting. Praktisch zijn er meer mensen bij betrokken.

• Bewoners van de woning eronder zien de vochtplek op hun plafond of langs de muur.
• Bewoners die de galerij gebruiken merken vaak niets, want zij lopen er alleen overheen.
• De VvE of de verhuurder beheert doorgaans de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
• Verzekeraars zijn er soms meer dan één: die van de bewoner eronder, die van de eigenaar en die van de VvE.

Wie in uw gebouw wat doet, staat in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Wij geven daar geen juridisch advies over. Vraag het na bij uw VvE-beheerder of bij uw verhuurder, voordat u een aannemer opdracht geeft.

Wie is verantwoordelijk voor de galerijvloer?

Dat verschilt per gebouw en staat meestal in de stukken van de VvE of in de huurovereenkomst. De galerijvloer wordt vaak als gemeenschappelijk eigendom behandeld, maar dat is niet overal zo. Wij kunnen dat niet voor u vaststellen. Wat wij wel doen, is vastleggen waar het water vandaan komt en welke metingen zijn gedaan.

1. Vraag bij de VvE-beheerder of verhuurder na of de galerijvloer van de VvE is of van de eigenaar.
2. Meld de vochtplek schriftelijk, met foto’s en datum.
3. Vraag na of er een meerjarenonderhoudsplan is en of de galerij daarin staat.
4. Vraag na welke verzekering voor het gebouw geldt en wat de melding vereist.

Dat is een lijst vragen en geen advies over wie moet betalen. Over aansprakelijkheid beslissen verzekeraars en juristen, niet Lekdetectievakman.

Hoe komt water door een galerijvloer?

Water komt door een galerijvloer waar de waterdichte laag onderbroken of beschadigd is. Een galerijvloer bestaat meestal uit een draagvloer, een waterdichte laag en een afwerking waar mensen op lopen. Die afwerking kan tegels, betonplaten of een coating zijn. Water dat door de afwerking zakt, moet door de waterdichte laag worden tegengehouden en naar een afvoer worden geleid.

Mogelijke zwakke plek	Wat er gebeurt	Wat we nagaan
Naden en voegen in de afwerking	Water zakt door tot de waterdichte laag	Waar het vocht onder de afwerking zit
Aansluiting op de gevel	Water loopt langs de muur naar binnen	De rand tegen de gevel en de afwerking
Deurdrempels naar de woningen	Water blijft bij de drempel staan	De overgang tussen galerij en deur
Dilatatievoegen	Een beweegvoeg kan scheuren of loslaten	Het verloop van de voeg en de omgeving
Afvoer van de galerij	Verstopt of lek, water blijft staan	Afvoerput en leiding, zie hieronder

Het is een vertrekpunt en geen diagnose. Een galerij kan ook lekken door meerdere kleine zwakke plekken tegelijk.

Hoe herkent u een lek via de galerij?

De eerste tekenen zitten meestal niet op de galerij zelf, maar in de woning eronder. Hoe sneller die plek bekend is, hoe gerichter het onderzoek.

1. Een vochtplek of verkleuring op het plafond, juist onder het deel van de galerij.
2. Vlekken die groter worden na regen en droger lijken in een droge periode.
3. Een muffe geur in de ruimte direct onder de galerij.
4. Afbladderende verf of zwellend stucwerk bij de rand tegen de gevel.
5. Plassen op de galerij die lang blijven staan of een afvoer die niet leegloopt.

Een patroon dat met het weer meebeweegt, wijst vaak op water van buiten. Een plek die ook bij droog weer nat blijft, kan ook een andere bron hebben, zoals een leiding in het plafond of condens. Daarom meten we eerst en gokken we niet.

Wat kunnen bewoners onder de galerij zelf doen?

Beperk de schade binnen en zorg dat de vochtplek goed gedocumenteerd is. Blijf daarbij veilig.

1. Zet een emmer onder druppels en leg een handdoek of folie neer.
2. Blijf uit de buurt van lampen, spots en stopcontacten waar water bij komt. Schakel de groep alleen uit als u droog en veilig bij de groepenkast kunt.
3. Maak foto’s met datum van de vochtplek, ook als het droog is, zodat het verloop te zien is.
4. Noteer bij welk weer de plek erger wordt.
5. Meld het schriftelijk bij uw VvE-beheerder of verhuurder en bewaar de berichten.
6. Bel ons voor advies via 085-00 43 811, wij zijn 24/7 bereikbaar.

Prik een bol plafond niet zelf door en maak niets open. Een plafond met opgehouden water kan zwaar zijn.

Waar op de galerij kunt u en de VvE op letten?

Bewoners en beheerders kunnen vanaf een veilige, droge en stevige plek veel zien. Betreed de galerij niet als de vloer zichtbaar beschadigd, ingezakt of glad is, en leun niet over de rand of tegen de balustrade. Ladders of hoogwerkers gebruiken wij hier niet als advies; schakel een vakman in voor alles wat hoog of onveilig is.

• Staat er water op de galerij dat niet wegloopt, of ligt er bladafval in de afvoer?
• Zijn er gescheurde tegels, loszittende platen of losse voegen te zien?
• Is de overgang bij de voordeur nat, ook lang na een bui?
• Is de rand tegen de gevel donker of vochtig?

Het gaat om waarnemen en vastleggen. Niet om repareren. Zelf voegen smeren of kit aanbrengen op een galerij kan een lek tijdelijk verstoppen en het onderzoek bemoeilijken.

Hoe onderzoeken wij een galerijlekkage?

Wij meten van boven en van onderen, en breken niets open.

1. Gesprek. Waar zit de plek, wanneer ontstond ze, en wat is er recent aan de galerij gedaan?
2. Vochtmeting. Vochtdetectie toont hoe groot de natte zone onder de galerij is.
3. Warmtebeeld. Een thermografische camera laat temperatuurverschillen zien die bij vocht in het plafond passen.
4. Kleurstof. Met de kleurstofmethode kleuren we water op een verdachte plek en zien we waar het zijn weg vindt.
5. Gecontroleerde waterproef. We laten water over een beperkt deel lopen en volgen waar het verschijnt, zodat we de zwakke plek kunnen afbakenen.
6. Afvoer. Bij twijfel over de afvoer kijken we met endoscopie of een rioolcamera in de leiding.

Elke techniek heeft grenzen. Warmtebeeld ziet minder goed door een dikke plafondafwerking, vochtmeting meet een gebied en geen exact punt, en bij regen is de situatie anders dan bij droog weer. Daarom combineren we ze. Voor het onderzoek is geen sloopwerk nodig.

Welke fouten zien we vaak?

• Het plafond schilderen zonder de bron te zoeken.
• Aannemen dat de vlek precies onder het lek zit, terwijl water onderweg van richting verandert.
• De galerij laten herstellen zonder te weten waar het water doorkomt.
• Niemand meldt het, omdat iedereen veronderstelt dat een ander dat al heeft gedaan.
• Wachten tot het plafond zakt of het stucwerk loslaat.

Wat staat er in het rapport voor de VvE en de verzekeraar?

In het rapport staat waar het water door de galerij komt of waarschijnlijk komt, welke metingen zijn gedaan, welke bronnen zijn uitgesloten en wat de vermoedelijke oorzaak is, met foto’s en een duidelijke omschrijving. Dat helpt bewoner, VvE, verzekeraar en aannemer om over dezelfde feiten te praten. Lekdetectievakman is erkend verzekeringsrapporteur. U kunt het rapport gebruiken richting uw opstalverzekering, VvE, makelaar, aannemer, loodgieter of advocaat. Of de schade wordt vergoed, hangt af van uw polis en is nooit gegarandeerd; controleer uw polisvoorwaarden en vraag het vooraf aan uw verzekeraar.

Wat kost het onderzoek en hoe regelt u het?

Eén onderzoek geeft de VvE, de bewoner en de aannemer dezelfde feiten, voordat er een galerijvloer wordt hersteld. Particulieren betalen € 495 excl. btw, bedrijven vanaf € 595 excl. btw. Voorrijkosten, maximaal twee uur werk, het rapport en telefonisch advies zijn inbegrepen. Zonder prijsafspraak geen afspraak. Ongeveer 95% van de lekkages vinden wij binnen die twee uur; loopt het uit, dan overleggen wij eerst met uw verzekering voordat we verder gaan. Bel 085-00 43 811 (24/7), app 06 21922203 of gebruik het contactformulier.

Veelgestelde vragen

Laatst bijgewerkt: 9 oktober 2026. Prijzen exclusief btw. Controleer altijd uw polisvoorwaarden voor vergoeding.